Master Capital PSA  ·  Gdynia  ·  sierpień 2026

Jak z jednej nieruchomości
robi się portfel

Mechanizm kreowania wartości nieruchomości, cztery zamknięte transakcje z naszego archiwum jako dowód, oraz dwie wyceny na rok 2035: jedna policzona wyłącznie z najmu, druga z pełnego modelu.

Nawigacja: strzałki, spacja, PageUp / PageDown, klik w lewą lub prawą krawędź ekranu. Klawisz P otwiera widok do druku i eksportu PDF. Materiał promocyjny, nie oferta w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego - pełne zastrzeżenia na ostatnim slajdzie.

00  ·  Zanim zaczniemy

Czego w tej prezentacji nie ma

Zaczynam od tego, czego tu Państwo nie znajdą. To uczciwsze niż tłumaczenie się na końcu drobnym drukiem.

• Prognozy ceny akcji. Nie przewidujemy, po ile ktoś będzie chciał kupić tę akcję za pięć czy dziesięć lat. To zależy od nastroju rynku, nie od naszej pracy. Pokazujemy wartość majątkową przypadającą na akcję, wyprowadzoną z modelu krok po kroku.
• Obiecanej stopy zwrotu. Żadnego „zarobi Pan X procent". Nie przeliczamy też ceny emisyjnej na krotność.
• Porównania do lokaty ani obligacji. To inne klasy ryzyka i zestawianie ich obok siebie wprowadza w błąd.
• Sztuczek na operacie. Wartość rośnie, bo rośnie wynik operacyjny obiektu. Operat tylko zapisuje to, co obiekt już zarabia.

Jest natomiast model: skąd bierze się wartość, ile realnie urosły cztery nasze transakcje, na czym zarabiamy poza czynszem i ile z tego wychodzi na akcję. Każde założenie ma nazwę i źródło - można je zakwestionować osobno i zobaczyć, co dzieje się z wynikiem.

Część I  ·  01

Model w jednym akapicie

Większość ludzi kupuje nieruchomość i czeka, aż podrożeje. My kupujemy nieruchomość i zmieniamy to, ile ona zarabia.

Kiedy obiekt zaczyna zarabiać więcej i robi to powtarzalnie, rzeczoznawca wycenia go wyżej. Wyższa wycena to większe finansowanie albo tańsza pożyczka. Za te pieniądze wchodzimy w kolejny obiekt i robimy to samo. Tak z jednej nieruchomości robi się pięć.

Reszta tej prezentacji to szczegóły i dowody. A dowody są cztery, wszystkie zamknięte, wszystkie z operatem.

Marża i przychody: sprawozdanie MFlat sp. z o.o. za 2024 r., zatwierdzone i złożone w KRS - przychód 1 034 380 zł, zysk netto 372 505 zł. Wyniki historyczne nie stanowią gwarancji wyników przyszłych.

Część I  ·  02

Jedna rzecz, którą trzeba zrozumieć: są dwa sposoby wyceny

W metodzie dochodowej to Ty decydujesz o wartości, bo to Ty decydujesz o przychodzie.

Odwrotnie działa tak samo. Jeżeli przychód spadnie, wycena spadnie. Dlatego cała robota jest w przychodzie, a nie w operacie.

Część I  ·  03

Ile dochodu, tyle wartości

Ta sama nieruchomość, ten sam adres, ta sama liczba metrów. Zmienia się tylko roczny dochód netto. Przy stopie kapitalizacji 7 procent wygląda to tak:

Część I  ·  04

Mechanizm w siedmiu krokach

Część I  ·  05

Granica między modelem a opowieścią

Wycena dochodowa jest warta tyle, ile potwierdzony, powtarzalny przychód pod nią.

Jeden sylwester za 5 083 zł nie jest dowodem. Dowodem jest historia, którą można sprawdzić bez naszego udziału. Dlatego apartament musi faktycznie zarabiać tyle, ile deklarujemy, i musi to robić konsekwentnie przez kilkanaście miesięcy.

Część I  ·  06

Model ma sufit. Tym sufitem jest wkład własny

Przy jednym mieszkaniu wkład własny to sto czy dwieście tysięcy złotych. Przy budynku za dziesięć milionów z remontem za 8,58 miliona bank chce kilku milionów wkładu własnego, i to zanim w ogóle usiądzie do rozmowy. Im większa skala, tym większa kwota, której nie da się już wyrolować z poprzedniego obiektu.

To nie jest ozdobnik do historii o nieruchomościach. To jest dokładnie ten moment w modelu, w którym emisja akcji przestaje być opcją, a staje się jedynym sposobem, żeby iść dalej. Dlaczego akurat rozproszony akcjonariat jest tu najlepszym rozwiązaniem - na następnym slajdzie.

Część I  ·  07

Dlaczego rozproszony akcjonariat, a nie jeden duży inwestor

Jeden fundusz wniósłby ten sam kapitał w jednym przelewie. Wybieramy wielu akcjonariuszy, bo tutaj kapitał to tylko połowa tego, co wnoszą. Każda z tych grup, stając się akcjonariuszem, podnosi przychód albo obniża koszt - i robi to za darmo.

Rozdaję sąsiadom swoje najlepsze nasiona. Pszczoły zapylają w promieniu 2,2 km. Muszę zadbać, żeby ludzie wokół mnie mieli dobre nasiona - inaczej wmieszają je w moje.

Cytat z wykładu Miracles of Capital o profit pools i teorii gier. Opisuje ten mechanizm lepiej niż cokolwiek, co moglibyśmy napisać sami. Konwersja showroomu 6 procent jest założeniem, nie pomiarem - zostanie zmierzona w pierwszym roku działania Dachów Orłowa.

Część II  ·  08  ·  Archiwum transakcji

Cztery zamknięte przypadki. Nie prognoza, historia

Kwoty zakupu i nakładów z aktów notarialnych i zestawień własnych; wartości bieżące z operatów szacunkowych uprawnionych rzeczoznawców, ujętych w bilansach spółek Grupy. Kolumna „dług" to saldo dzisiejsze, nie kwota pierwotnie udzielona - dlatego mnożniki na gotówce są przybliżeniem do domknięcia po rozliczeniu wyciągów. Piąty obiekt portfela, Głęboka 14/5 (operat 752 tys. zł, dług 219 tys. zł), pominięty, bo nakłady nie są rozliczone. Wyniki historyczne nie stanowią gwarancji wyników przyszłych.

Część II  ·  09  ·  Przypadek A

Toruń, 33 metry. Z 59 tysięcy własnej gotówki

Kwota 321 tys. zł to saldo kredytu dzisiaj, nie kwota pierwotnie udzielona - część została już spłacona z przychodu obiektu, więc gotówka własna na wejściu mogła być jeszcze niższa. Liczba do domknięcia dokumentem bankowym przed użyciem wobec inwestora.

Część II  ·  10  ·  Przypadek B

Seredyńskiego. Zmiana funkcji zamiast czekania na rynek

Tu nie chodziło o okazyjny zakup, tylko o to, co zrobiliśmy z lokalem po zakupie: przyłączona piwnica i podział 206 metrów na sześć osobnych jednostek - trzy apartamenty Secret i trzy mikrokawalerki. Sześć źródeł przychodu zamiast jednego.

Część finansowania pochodziła z kredytu zabezpieczonego na tej samej nieruchomości, spłacanego z przychodu obiektu. Dźwignia podnosi zwrot na kapitale własnym i w tym samym stopniu podnosi ryzyko. Podział nakładów na gotówkę i kredyt do domknięcia wyciągami.

Część II  ·  11  ·  Przypadek C

Inżynierska 89. Z półtora miliona

Dlaczego wartość urosła, zanim ruszył remont: budynek przestał być pustą bryłą z problemami. Wykreślone obciążenia, ustalony status, zaizolowane fundamenty, projekt, pozwolenia, koncepcja 24 jednostek i policzony przychód docelowy. Rzeczoznawca wycenia to, co obiekt jest w stanie zarabiać, a nie to, co się dziś dzieje na budowie.

Kwota 3,6 mln zł to odkup do spółki celowej wewnątrz Grupy, a nie druga cena rynkowa. Umowa na 5,1 mln zł z 22.12.2025 jest konstrukcją pod dalsze finansowanie, nie ceną zakupu. 10,15 mln zł to operat z datą i nazwiskiem rzeczoznawcy, ujęty w bilansie spółki. 34 mln zł to wartość docelowa po nakładach - prognoza, nie wycena. Te dwie liczby zawsze padają osobno i zawsze z etykietą.

Część II  ·  12  ·  Przypadek C, ciąg dalszy

Co dziś można kupić w Orłowie i za ile

Nasz koszt wytworzenia to 13 895 zł za metr powierzchni użytkowej: 3,6 mln odkupu plus 8,58 mln nakładów na 876,54 m². Poniżej, co za te same pieniądze oferuje dziś rynek na sąsiednich ulicach - wszystko w stanie deweloperskim, czyli surowy lokal bez wykończenia.

• Wchodzimy kosztem 13,9 tysiąca za metr tam, gdzie rynek sprzedaje surowy lokal po 21 do 34,5 tysiąca. To jest cała odpowiedź na pytanie, gdzie tu jest zarobek - i widać ją bez żadnej prognozy.
• Nasza wartość docelowa to 38,8 tysiąca za metr przy lokalu wykończonym pod klucz, umeblowanym, ze strefą spa, skybarem i galerią w budynku. Samo wykończenie premium to 5-8 tysięcy za metr, więc nasza prognoza jest mniej więcej na poziomie „najdroższy deweloperski plus wykończenie", a nie ponad rynkiem.
• Operat z 30.03.2025 badał rynek w przedziale 9 576 - 16 406 zł/m², bo brał do porównania obiekty innego typu i transakcje kończące się we wrześniu 2024. Operat na 10,15 mln jest więc wyceną ostrożną, a nie zawyżoną.

Źródło: ogloszenia.trojmiasto.pl, rynek pierwotny, Gdynia Orłowo, stan na 26.08.2026 - linki prowadzą do żywych ogłoszeń. To są ceny ofertowe, nie transakcyjne; ceny transakcyjne bywają o 5-10 procent niższe. Nie twierdzimy, że którakolwiek z tych nieruchomości została sprzedana za podaną kwotę.

Część II  ·  13  ·  Wniosek z archiwum

Co archiwum mówi o modelu na przyszłość

Model finansowy Grupy zakłada, że każda złotówka włożona w budowę jednostki tworzy od 3,0 do 4,8 złotego wartości aktywa. To założenie nie wisi w powietrzu - stoi na czterech zamkniętych transakcjach.

• Mnożnik na całości kapitału (2,79×) jest niższy niż zakładany w modelu (3,0-4,8×) - i tak powinno być, bo obiekty z archiwum kupowaliśmy przed zbudowaniem marki, procedur i kanału bezpośredniego, a Orłowo jest jeszcze przed remontem.
• Mostek zrobił 1,76× i to też jest dobry wynik. Pokazujemy go, bo materiał, w którym są same rekordy, jest wart mniej niż taki, w którym stoi też najsłabszy przypadek.
• Mnożnik na gotówce dla Mostka i dla nakładów na Orłowo jest jeszcze do domknięcia. Trwa rozliczanie wyciągów - mówimy o tym wprost, zamiast podawać liczbę, której nie umiemy dziś obronić dokumentem.

Część III  ·  14

Ten sam metr kwadratowy, policzony kilka razy

To jest część, która odróżnia ten model od zwykłego aparthotelu. Wynajem to jeden strumień z jedenastu.

Strumienie 4-8 nie są jeszcze zmierzone w skali - są policzone w modelu i opisane jako założenia. Wydarzenia, systemy AI sprzedawane na zewnątrz, udział w nadwyżce obiektów partnerskich i premia termomodernizacyjna zostają w modelu wyceny celowo nieuwzględnione, żeby liczby dało się obronić.

Część III  ·  15

Cztery pętle: wszyscy grają do jednej bramki

Nie mamy dostawców, gości i wykonawców po jednej stronie stołu, a siebie po drugiej. Wszyscy oni mają być akcjonariuszami - i wtedy każda pętla zasila pozostałe.

Konwersja showroomu 6 procent jest założeniem, nie pomiarem - zostanie zmierzona w pierwszym roku działania Dachów Orłowa. Model obejmowania akcji w zamian za wyposażenie wymaga innej konstrukcji prawnej niż obecna uchwała emisyjna, która przewiduje wyłącznie wkłady pieniężne; temat jest u doradcy podatkowego.

Część III  ·  16

Pięć strumieni z jednego budynku

Dachy Orłowa po pełnej komercjalizacji, policzone naszymi dzisiejszymi parametrami operacyjnymi: 21 jednostek, cena za dobę 930 zł, obłożenie 85 procent, koszty operacyjne 35 procent, zarządzanie 400 tysięcy rocznie.

Wartość docelowa 34 mln zł pozostaje liczbą, którą podajemy na zewnątrz. Powyższe wyliczenie pokazuje wyłącznie, ile wynosiłby wynik przy naszych dzisiejszych parametrach operacyjnych utrzymanych na 21 jednostkach - i jest modelem opartym na założeniach Zarządu, nie prognozą wyniku.

Część III  ·  17

Drugi silnik: ile kosztuje pieniądz

Pierwszy silnik to mnożnik operacyjny - ile wartości tworzy złotówka włożona w budowę. Drugi to koszt pieniądza, który tę budowę finansuje. Poniżej, ile to znaczy w dzisiejszych pieniądzach, na dzisiejszym zadłużeniu Grupy.

Dlatego mówimy wprost, po co jest ta emisja: kapitał z niej ma zamienić drogi dług na tani. Nie chodzi o to, żeby zebrać pieniądze na kolejny zakup - chodzi o to, żeby przestać płacić dwadzieścia procent tam, gdzie da się płacić dwa. Tani pieniądz nie bierze się z negocjacji, tylko z roboty papierowej, której większość firm nie chce robić: dokumentacji, audytów energetycznych, kosztorysów, zabezpieczeń, terminów naborów. Mamy od tego osobnego człowieka.

Parametry pożyczki na efektywność energetyczną według informacji od koordynatora z sierpnia 2026 r. Wniosek o pożyczkę FENG dla spółki operacyjnej: środki w tym naborze się wyczerpały, wniosek nie został dokończony, oczekujemy na kolejną pulę. Na Mostku złożyliśmy wniosek na 1,94 mln zł i nie otrzymaliśmy tej kwoty, bo w tym naborze wyczerpały się środki; dziś mamy złożony i opracowywany wniosek na 1,4 mln zł pod ten sam obiekt. Uzyskanie finansowania zewnętrznego nie jest zagwarantowane i zależy od decyzji instytucji finansujących.

Część IV  ·  18

Wycena policzona wyłącznie z najmu

Część IV  ·  19

Sześć kroków od jednego apartamentu do jednej akcji

Część IV  ·  20

Jedna zmienna, na którą to jest najbardziej wrażliwe

Stopa kapitalizacji to oczekiwana rentowność, jakiej rynek żąda od tego typu aktywa. Im niższa, tym wyżej rynek wycenia ten sam roczny dochód. Dla spółki notowanej, z portfelem pięciuset jednostek, jednym operatorem i zbadanymi sprawozdaniami, stopa jest niższa niż dla prywatnego właściciela jedenastu mieszkań.

To jest cała odpowiedź na pytanie, w jakim kierunku pójdzie wycena przy wejściu na rynek publiczny, jeżeli liczyć tylko najem: mniej więcej od 27 do 37 złotych majątku na akcję. I to bez żadnej premii rynkowej, bez showroomu, bez galerii i bez gastronomii.

Wzrost stopy kapitalizacji działa tak samo w drugą stronę: jeden punkt w górę obniża wartość portfela o około 8 procent. Wszystkie kwoty są wynikiem modelu finansowego opartego na założeniach Zarządu.

Część V  ·  21

A teraz to samo, na pełnym modelu

Sześć warstw, jedna po drugiej. Każda ma nazwę, własną arytmetykę i można ją zakwestionować osobno.

Warstwy 1-3 odtwarzają co do grosza liczby z materiału „Model i scenariusze" (30,38 zł w scenariuszu bazowym, 36,3 zł w ambitnym). Warstwy 4-6 są nowe. Dochód operacyjny na jednostkę w warstwie szóstej: 357 346 zł, wartość jednostki 4 466 820 zł, portfel 546 jednostek 2,44 mld zł, wartość majątkowa netto 1,34 mld zł. Wszystkie kwoty to wartość majątkowa netto na akcję, nie cena akcji.

Część V  ·  22

Dlaczego każda z tych warstw ma prawo tam być

Część V  ·  23

Jedyna liczba, która nie zależy od naszej pracy

Ta sama spółka, z tymi samymi przepływami, jest na rynku publicznym wyceniana wyżej niż prywatnie, bo rynek publiczny daje płynność. O ile wyżej - nie zależy od nas. Dlatego zamiast jednej liczby pokazujemy mnożniki wyceny wobec majątku, zastosowane do warstwy szóstej.

Część V  ·  24

Skąd bierze się przedział 60 - 100 złotych

Nie z jednego optymistycznego założenia, tylko ze zbiegu sześciu warunków naraz. Każdy z nich musi być spełniony. Wystarczy, że wypadnie jeden, i wynik schodzi o kilkanaście złotych.

• Cztery pierwsze warunki są w naszych rękach. To jest robota operacyjna i finansowa - i z niej można nas rozliczać co kwartał.
• Dwa ostatnie nie są. Gdyby rynek wycenił nas dokładnie po majątku, bez żadnej premii, wynik to 59 zł. Gdyby dodatkowo stopa została na 11 procent, wynik to 38 zł.
• Przy samym najmie i bez premii rynkowej wynik to 27 zł. To jest podłoga tego modelu i ona też jest w tej prezentacji, na slajdzie dwudziestym pierwszym.

Cena emisyjna akcji serii AAB wynosi 1,15 zł; poprzednia seria AAA była obejmowana po 1,00 zł, obie ceny są potwierdzone wpisem w Rejestrze Akcjonariuszy u notariusza. Świadomie nie przeliczamy tych liczb na stopę zwrotu ani krotność - to byłaby obietnica, której nikt uczciwie nie może złożyć.

Część V  ·  25

Zmienna, której dziś nie zamkniemy: rozwodnienie

Powyższe liczby zakładają, że po serii AAB nie ma żadnej kolejnej emisji. To założenie jest nierealne i mówimy to wprost - budowa 546 jednostek wymaga kapitału, a kapitał oznacza kolejne serie akcji.

Rozwodnienie w spółce, która rośnie, nie odejmuje wartości - dzieli większą całość. Ta tabela pokazuje jednak wariant najgorszy: dodatkowe akcje bez ani jednej dodatkowej jednostki. W rzeczywistości każda kolejna emisja ma finansować aktywa, które zarabiają, i wtedy licznik rośnie razem z mianownikiem.

To jest dokładnie ta rzecz, z której warto nas rozliczać przy każdej kolejnej rundzie: czy kapitał poszedł na aktywa, czy na bieżącą działalność.

26  ·  Uczciwie na koniec

Co musiałoby się wydarzyć i czego jeszcze nie wiemy

27  ·  Zastrzeżenia

Zastrzeżenia prawne

Niniejszy materiał ma charakter promocyjny i informacyjny. Nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego, propozycji nabycia, rekomendacji inwestycyjnej ani porady inwestycyjnej.

Wiążące warunki oferty akcji serii AAB określa wyłącznie Dokument Ofertowy, z którym należy zapoznać się przed podjęciem decyzji inwestycyjnej. Oferta publiczna prowadzona jest na podstawie art. 37a ustawy o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych, bez obowiązku sporządzenia prospektu.

Przedstawione wyliczenia stanowią model finansowy oparty na założeniach Zarządu i nie są prognozą wyniku inwestycji ani obietnicą jakiegokolwiek zwrotu. Wartość majątkowa przypadająca na akcję nie jest ceną, po której akcję można kupić lub sprzedać. Rzeczywiste wyniki mogą istotnie odbiegać od przedstawionych założeń.

Prezentowane scenariusze i prognozy mają charakter szacunkowy i nie stanowią zapewnienia co do przyszłych wyników. Uzyskanie finansowania zewnętrznego nie jest zagwarantowane i zależy od decyzji instytucji finansujących. Wartości nieruchomości pochodzą z operatów szacunkowych sporządzonych przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych i są ujęte w bilansach spółek Grupy; operat nie jest ceną sprzedaży.

Inwestowanie w akcje spółki nienotowanej wiąże się z ryzykiem właściwym dla inwestycji kapitałowych, w tym z ryzykiem utraty całości lub części zainwestowanego kapitału oraz z ograniczoną płynnością. Wyniki historyczne nie stanowią gwarancji wyników przyszłych.

Wejście na rynek publiczny jest celem długoterminowym, zależnym od wyników spółki i warunków rynkowych, i wymaga wcześniejszego przekształcenia spółki w spółkę akcyjną. Akcje prostej spółki akcyjnej z mocy prawa nie mogą być dopuszczone do obrotu zorganizowanego.

Master Capital Prosta Spółka Akcyjna · ul. Inżynierska 89, 81-529 Gdynia · KRS 0001173424 · NIP 5862417657 · REGON 541763437 · biuro@mastercapital.pl · mastercapital.pl